Viele Immobilieninvestoren stehen nach einigen Jahren vor demselben Problem: Die Immobilie ist im Wert massiv gestiegen, aber das Abschreibungspotenzial (AfA) ist nahezu aufgebraucht. Die Folge ist eine steigende Steuerlast auf die Mieteinnahmen. Hier setzt eine der wirkungsvollsten Gestaltungen des Immobiliensteuerrechts an: Der KG Step-Up durch die Einlage einer privaten Immobilie in eine gewerblich geprägte Kommanditgesellschaft (GmbH & Co. KG).
1. Was ist ein KG Step-Up? Der Buchwertsprung erklärt
Wird eine Immobilie aus dem Privatvermögen in eine gewerblich geprägte KG eingebracht, geschieht steuerlich etwas sehr Interessantes. Gemäß § 6 Abs. 1 Nr. 5 EStG erfolgt die Einlage grundsätzlich zum sogenannten Teilwert (dem aktuellen Verkehrswert).
Das Ergebnis:
- Die KG aktiviert die Immobilie mit dem aktuellen Marktwert in ihrer Bilanz.
- Es entsteht ein steuerlicher Buchwertsprung (Step-Up).
- Die Abschreibung (AfA) beginnt auf Basis des neuen, höheren Wertes komplett neu.
- Die stillen Reserven, die privat nicht nutzbar waren, werden steuerlich „reaktiviert“.
2. Die „Ehegattenschaukel“ ohne Verkauf
Oft wird dieser Effekt mit der „Ehegattenschaukel“ verglichen. Während dort ein Verkauf an den Partner stattfindet, um neues AfA-Volumen zu generieren, erreicht der KG Step-Up dasselbe Ziel durch eine Strukturveränderung. Sie behalten die volle Kontrolle über das Objekt, während Sie gleichzeitig die steuerlichen Vorteile eines gewerblichen Betriebsvermögens nutzen.
3. Die 10-Jahres-Frist: Der kritische Erfolgsfaktor
Damit die Einlage steuerneutral bleibt, ist das Timing entscheidend.
- Nach 10 Jahren: Ist die Spekulationsfrist (§ 23 EStG) abgelaufen, erfolgt der Step-Up steuerfrei. Die stillen Reserven werden aufgedeckt, ohne dass Sie darauf Einkommensteuer zahlen müssen.
- Innerhalb von 10 Jahren: Vorsicht! Hier gilt die Einlage als fiktive Veräußerung. Die stillen Reserven müssten sofort versteuert werden. Eine Einlage lohnt sich daher meist erst nach Ablauf der 10-jährigen Haltefrist.
4. Praxisbeispiel: Der AfA-Turbo in Zahlen
Stellen Sie sich vor, Sie besitzen ein Mehrfamilienhaus, das Sie vor 15 Jahren für 500.000 EUR gekauft haben. Heute ist es 1.500.000 EUR wert. Der Gebäudeanteil beträgt 80%.
| Szenario | Privatbesitz (alt) | Nach Einlage in KG (Step-Up) |
| Bilanzansatz Gebäude | 280.000 EUR (“Restwert” Gebäude) | 1.200.000 EUR (Teilwert Gebäude) |
| Jährliche AfA (2 %) | 8.000 EUR | 24.000 EUR |
| Steuervorteil (bei 42 %) | ca. 3.360 EUR p.a. | ca. 10.080 EUR p.a. |
Ein Step-Up kann also zu einem höheren Abschreibungsvolumen führen, sofern die Einlage steuerneutral erfolgt und keine Aufdeckung stiller Reserven ausgelöst wird.
5. Grunderwerbsteuer und Fallstricke
Ein großer Vorteil der 100%igen Einlage durch einen Gesellschafter ist die Grunderwerbsteuerfreiheit, da kein Rechtsträgerwechsel im wirtschaftlichen Sinne stattfindet. Aber Achtung: Spätere Anteilsübertragungen oder Umstrukturierungen können die Grunderwerbsteuer nachträglich auslösen (§ 1 Abs. 2a / Abs. 3 GrEStG). Hier ist eine langfristige Haltestrategie von mindestens 10 Jahren für die KG-Anteile ratsam. Zu beachten ist, dass im Rahmen der gewerblich geprägten KG eine steuerfreie Veräußerung nach 10 Jahren im Rahmen des § 23 EStG nicht mehr möglich ist.
Häufige Fehler in der Praxis:
- Fehlendes Gutachten: Ein aktuelles Teilwertgutachten ist zwingend erforderlich, um den Wert gegenüber dem Finanzamt zu belegen.
- Falsche KG-Form: Der Effekt entfaltet sich nur bei einer gewerblichen (oder gewerblich geprägten) KG. Eine rein vermögensverwaltende KG ohne Gewerblichkeit bietet oft nicht die gewünschten Step-Up-Vorteile in der Bilanzierungspraxis.
Fazit: Lohnt sich der KG Step-Up für Sie?
Der KG Step-Up ist das ideale Instrument für Investoren, die ihre Immobilien langfristig halten wollen, aber das steuerliche Potenzial ihrer stillen Reserven voll ausschöpfen möchten. Es bereitet zudem den Weg für professionelle Family-Office-Strukturen und eine reibungslose Vermögensnachfolge.
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