Für Rechtsanwälte sind Immobilien oft die bevorzugte Anlageform: Sie bieten einen stabilen Cashflow, Schutz vor Inflation und vor allem massive steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten. In der Hochphase der persönlichen Progression lässt sich die Steuerlast durch gezielte Investitionen sowie AfA-Effekt spürbar senken. Doch Vorsicht: Formfehler bei der Kaufpreisaufteilung oder der Renovierungsplanung können die Rendite über Jahrzehnte ruinieren.
1. Der Hebel: Werbungskosten und AfA
Immobilieninvestments sind steuerlich attraktiv, weil Sie Verluste aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) mit Ihren hohen Kanzleieinkünften verrechnen können.
- Werbungskosten: Schuldzinsen, Verwaltung und Instandhaltung sind sofort abziehbar.
- AfA (Abschreibung): Da nur das Gebäude abgeschrieben wird, ist eine rechtssichere Kaufpreisaufteilung essenziell. Ein zu hoher Grund-und-Boden-Anteil ist verlorenes Steuerkapital.
- Neubau-Turbo: Beachten Sie die verbesserten AfA-Sätze für Neubauten ab 2023 und die Sonder-AfA nach § 7b EStG für Mietwohnungsneubau.
2. Die 15%-Falle: Das Risiko nach dem Kauf
Ein klassischer Fehler beim Immobilienkauf: Wer innerhalb der ersten drei Jahre nach Anschaffung mehr als 15 % der Kaufpreis-Gebäudekosten für Renovierungen ausgibt, verliert den Sofortabzug als Instandhaltungsaufwand.
Die Folge: Die Kosten werden zu „anschaffungsnahen Herstellungskosten“ (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG) und müssen über 40 oder 50 Jahre abgeschrieben werden.
Strategie: Planen Sie Sanierungen zeitlich versetzt oder clustern Sie Maßnahmen so, dass die 15%-Schwelle nicht gerissen wird.
3. Vermietung an Angehörige: Die 66%-Grenze
Anwälte vermieten oft an Kinder im Studium oder an die Eltern. Damit Sie Ihre Werbungskosten (Zinsen, AfA etc.) zu 100 % abziehen können, muss die Miete eine Mindesthöhe erreichen:
- Über 66 % der ortsübliche Miete: Voller Werbungskostenabzug.
4. Steuerfreier Exit und gewerblicher Grundstückshandel
Der größte Vorteil im Privatvermögen bleibt der steuerfreie Verkauf nach Ablauf der 10-jährigen Spekulationsfrist (§ 23 EStG).
Aber Achtung: Werden innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte verkauft, droht die Einstufung als gewerblicher Grundstückshandel. In diesem Fall unterliegen die Gewinne der Gewerbesteuer und der Einkommensteuer – die 10-Jahres-Frist ist dann hinfällig. Vor Verkäufen sollten Sie dringend Ihre Strategie mit einem Steuerberater abstimmen.
Fazit: Struktur schlägt Zufall
Für Anwälte ist die Immobilie ein Rendite-Booster, wenn die Dokumentation stimmt. Die größten Hebel liegen nicht in exotischen Steuersparmodellen, sondern in der sauberen Handhabung von AfA, Renovierungsfristen und der Familienvermietung.
Haben Sie gerade ein Objekt erworben oder planen umfangreiche Sanierungen? FLS Tax prüft Ihre Kalkulation auf die 15%-Hürde und optimiert Ihre Kaufpreisaufteilung für maximale Abschreibungen.
Disclaimer
Dieser Beitrag stellt allgemeine Informationen zur Verfügung und ersetzt keine individuelle steuerliche Beratung. Er berücksichtigt nicht die Besonderheiten des Einzelfalls und stellt keine verbindliche steuerliche Empfehlung dar. Für Maßnahmen, die ohne unsere ausdrückliche individuelle Beratung umgesetzt werden, kann keine Haftung übernommen werden.
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